30代大家の不動産『経営』-ホームステージング-

都内で新築・築古・シェアハウスなどを運営中の33歳♂
2017年よりスタッフを雇い始め、投資家から経営者へ。
大家業のかたわらホームステージング業も起業。大家の会も不定期開催中。

カテゴリ: ホームステージング


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ども、ヤマちゃんです。前回に続いて「三角部屋」の続きです。
こいつはヘビーな現場だったので、万一場所が特定されるとヤマちゃんオーナー様から100%ブッコロ~なので、売却が終わるまでは申し訳ございませんが、イメージとぼかし写真で勘弁してちょ( ;∀;)


images

※物件はイメージです

前回書いた三角部屋もなかなかしんどかったんですが、今回ご依頼された三角部屋、
立地は最高でしかも新築。繁忙期が過ぎそうなのでステージングでそっこー決めようというご依頼だったんですが、その中の1部屋が、、、

image16


※物件はイメージです。
って、画像検索に類似物件がほとんど存在しなかった( ;∀;)
ここからは想像力を豊かにお願いいたします。念の為もう一回申し上げますが、フィクションではございませんが実写真は100%ブッコロ~なのでお出しできません(;´Д`)

前回までを間取り上からもろバレな2D三角部屋とすれば、こいつぁ間取り図上は綺麗な整形なんだが、現場に来ると超絶な三角が待っているという伝説の3D三角部屋ではねぇですか(;゚Д゚)
斜線がもろ引っかかってる。。
表記は洋室6畳です(´゚д゚`)

2D

16653-2

3D
フォーマット



ステ男は「ベランダにしろや、設計士マジでアホォか」と毒吐いてます。


まぁワタクシもこいつはどうしたもんかとなったわけです。
物件の立地は最高なんですが、なんせ別の洋室も書斎程のスペースしか無く、ここをベットルームにしないと2LDKなのに寝る部屋が無いんですw


最初、ベットルームにしたら巨大な棺桶にしか見えなかった。

棺桶


※物件はイメージです。


案の定ですがこの巨大な棺桶風ホームステージングには反響も少なく、オーナー様からも倉庫風にしてくれと依頼され、結局小さいラックをとにかく並べて、屋根裏部屋風に。
繰り返しますが、表記は洋室6畳です( ゚Д゚)

倉庫
※物件はイメージです。

滅茶苦茶ぼかした現場写真です↓↓↓


削除済み
こいつは数日間で消しますw

ステ男もワタクシもSOHO仕様でいって、めっちゃ金持ってる変わり者の自営業者くらいしか住むやつはいないだろうと思っていて、3ヵ月のホームステージングのレンタル期間をオーバーしてしまう第一号になる覚悟でいたんですが、、、

何と1ヵ月程で奇跡的に入居が決まったんです。。。
そう、、某イケイケ系求人の新入社員の女の子が、、、


削除済み
こいつも数日間で消しますw


どうやら我々のような凡人とは感性が違うようです。
関係者の方見てたらホントにごめんなさい( ;∀;)


とりあえず、空いたらまたステージングの依頼が来る予感がありますので、
オーナー様、早く売却できること社員一同お祈り申し上げますm(_ _)m


あれ?
発信するほど何だかどんどんリアルで働きにくくなってねぇか?




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計算したら他社物件のホームステージングでの実績、三角部屋率8%やった(;゚Д゚)



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どもヤマちゃんです。
前回の続きです。ホームステージング駆け込み寺のNO.1「三角部屋」です(=゚ω゚)ノ
今回はこんな間取りを例に説明します

madori_sankaku_img


まずこいつを普通に内見するとどうしても赤字の部分が目につき、鋭角になればなるほど部屋が狭く感じるし、圧迫感もあります。
なによりも見慣れていないせいか、違和感が強く、気持ち悪く感じるんです。

DSC_0032


これをホームステージングでは、角の少し手前に家具を配置し四角に近づけます。
使うアイテムはこういうディスプレイ用のラックなどです。


ib-0160-3



madori_sankaku_img (1)


これを鋭角部分の手前配置することで、違和感を軽減することが出来る訳です。
そもそも図のように、収納にしてくれるのがありがたいんですね。


もちろんフォーカルポイントは、三角部分では無いので、
間違ってもアクセントカラーとか使わないように(=゚ω゚)ノ



r8

↑↑↑これも三角部屋です。写真の角度も大事ですね。

ホームステージングでは、一見間取りが悪い部屋を「工夫すればうまく利用できますよ~」と、アピールする効果もあるので、形の良くない部屋には必須だと思いますよ。


次回はさらなる三角部屋について、書いていきます。


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ども、ヤマちゃんです。
最近ツールの話ばかりでホームステージングネタがやや少ないので、実録シリーズ第2弾です。
これじゃあ、いつまで経ってもホームステージングのSEOが上がりませんw

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もっと真面目に仕事をしよう。。


もともと営業嫌いの怠惰なワタクシが始めたホームステージングですが、段々場数を踏んでたら業者さんがステージングしてくれ!と、言ってくるようになりました。で、業者さんも個人オーナーさんもそうなんですが、ホームステージングをご依頼いただくケースとして一番多いパターンがこちら↓↓↓


1.物件仕入れる or 空室出る
2.リフォームして綺麗にする。
3.価格査定 or 家賃査定する
4.反響無し
5.オープンにする or AD100追加、フリーレントにする。
6.反響増えるも決まらず
7.負動産化 or 空室期間ヤバい
8.ヤマちゃんにプルリンコ ←ここで初めてワタクシの登場。


ただの駆け込み寺状態ですw
オーナー様や業者様がそんな感じで押しても引いても、うんともすんとも言わない物件に対して、ご依頼が来ますので、まぁつんでもねー物件がいっぱい来るわけですw


特に一番多いのが、今回のタイトルであるいわゆる「三角部屋」
具体的に言うとこんな間取りです↓↓↓

ダウンロード (1)


この三角部屋、四角の家具なんかを配置するとまぁデットスペースはたっぷりですし、幅が狭いので表示の畳数よりも狭く感じ、何より感覚的に気持ち悪い( ゚Д゚)


「何でこんなん作ったんすか~、設計士はアホォなんですか!」


っと将来ベトナムの設計王になる予定の2級建築士のステ男くんは大体毒づくんですが、道路が少しでも斜めに入っていたりすると角部屋はどうしても犠牲になってしまうことが多いんですよw

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こんな立地はどうしょもねーけどw


次回から三角部屋について、詳しく書いていきます。



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カワマンブログの山のフドウワロタw
そっちがあったか!!


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やっぱ天才やw
はよコンセプトシェアとかやったらいいと思うw


天才カワマンのブログはこちら↓↓↓

ダウンロード (1)




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うっすヤマちゃんです。
今回は事例紹介ちょい出ししつつ、ホームステージング第5弾ということで壁装飾について書いていきたいと思います。

この壁装飾、特に狭小の日本住宅では視線誘導として非常に有効と感じております。視線誘導っていうとマジシャンみたいなすんげぇ話に聞こえますが、自然と遠いところばかりに視線が行くように、装飾しましょうねということです。お客様の内見イメージつつ、天井や壁など部屋全体に視線が送られるように色を使っていきましょう。


ちょうど知り合いのオーナーさんの現場をやっていたので、これを交えて書き殴っていきたいと思います。

おそらく当ブログをオーナー様もご覧になっていると思いますので、気持ちぼかして記載しますが、
JR内房線某駅 徒歩9分 新築1K家賃4万~ というスペック。
おそらくこれまで扱った物件の中で5本の指に入るザ・田舎w
帰りにショートゴルフによったらそれはもう広いコースでしたw

正直、ワタクシもビビりながらステージングしておりました


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※物件写真はイメージです。


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仕上がりはこんなもんです。家具はあまり置きません。


結論的には5月末頃から募集を始め、よりにもよって地方単身閑散期の3ヵ月、全16室中、15室が埋まり満室まで残り1室まで迫ってます。そろそろ秋入居も動く頃ですので、この1,2週間程度で満室になっている事でしょう(=゚ω゚)ノ

話を戻しますが、ホームステージングの壁装飾。
おそらく通常のホームステージング業者さんはあんまりやらないと思います。

なぜなら、、

「壁紙を破損する恐れがあるから」

です。完全に自分がオーナーだからやってしまえの発想ですw


でもね、日本の狭小住宅において、壁を装飾しないっていう選択肢はプラン上、本当はありえないと思うんですよ。ただでさえ狭いんですから、壁や天井にどんどん視線を飛ばして欲しいはずなんですが、破損してしまうという理由で、やっていない業者さんが殆どなんじゃないでしょうか?
やって、ピクチャーレールからワイヤー吊るすぐらいですかね。

私は堂々とピン穴開けちゃいます。そして終わったら水性塗料で埋めますw
穴を開けた本人も気づかないぐらいになりますので、ピン穴の1つや2つ開けても全然大丈夫ですw



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そうだったんか・・・


①ウォールステッカー
100円均一でもおなじみウォールステッカーです。
着脱が簡単なシールみたいなやつで、最も気軽に使いやすいです。リペアの必要もございません。単価が安いので、私はほとんどつけっぱなしで引き渡ししてます。入居者に「嫌なら剥がしてね」と一言言うだけです。
Amazonに中国産がいっぱいありますが、保存状況がひどく使えないものが多いので、お気を付けくださいw

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②ファブリックパネル
ここら辺から業者は使ってないのかな?ファブリックパネルです。
私はアクセントクロスの代わりに大きなサイズのものを使ったりします。
こいつはピンどめが必要なんですが、ピン穴は外し終わった後に水性塗料で埋めればまず穴はわかりません。

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③額縁
皆さんご存知、絵とか飾るときのアレです。ファブリックパネルよりやや重量がありますがこいつもピンどめが可能です。IKEAでは額縁+フェイクグリーンとかで演出したりしてますね。
今回のオーナー様の物件でも採用してますw
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1P5A1114


壁装飾する際の注意点ですがピン穴をあける位置は、

・下地部分を避ける
・柄物やアクセントクロス避ける
・白クロス凹凸の凹の部分に刺すとより穴がわかりにくくベター

ピン穴だけ初めはドキドキしますが、ご自分の物件なら大丈夫ですから、是非やってみてください。
お持ちの狭小住宅のステージングは家具はあまり置かず、カーテンや壁でカラーリングしてあげましょう(=゚ω゚)ノ

ではまた。


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朝起きてブログをチェックしてたら、アクセス数がバグってましたw
自由人まーくんがブログを紹介してくれてました!まーくんありがとう!!

応援して下さる皆様、ポチありがとうございます!!
気づいたら50位超えてて、ワタクシ感動いたしました( ;∀;)
この勢いでどんどん書き殴って参りますので、今後とも応援よろしくです!



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ということで、普通は本腰でどりゃゃゃっと、ブログ書くところですが、
マイペースに更新します山井ダイスケですw

今回はホームステージングその4ということで、
ウィンドウトリートメントについて書いていきやす!

相変わらずの横文字ですが、ようは窓まわりの装飾についてです。



はっきり言って、自分はこのウィンドウトリートメントが一番苦手です( ;∀;)
なぜなら、ウィンドウトリートメントをホームステージングに当てはめようとすると、
選択肢がほとんどないので、専門的な知識が全く向上しないからでありますw

ウィンドウトリートメントというと、

ローマンシェード、ロールスクリーン、プリーツスクリーン、パネルスクリーン、
ベネシャンブラインド、ウッドブラインド、バーチカルブラインド、、、、

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と多数あるんですが、ホームステージングでは、
色んな現場で利用できる汎用性や予算が最重要視される為、、

カーテン の残念ながら1択です(;´・ω・)

本当は改善したい。。上手なやり方キボンヌw


賃貸住宅や中古分譲住宅ではカーテンレールが標準ですので、
その時点でスクリーンの導入とかは厳しいのです( ;∀;)

また、たかが布切れなんですが、入れるとなると全体の予算の10%~20%を占めるので、
結構ここをこだわってしまうと価格にもろ跳ねて来てしまいますので、

ほぼびっくりカーテンかニトリしか使えない。。

その上、寸法は現場ごとに違うときたもんだからm
当社も在庫の中で一番カーテンが品数が多く、
ボンビー並みに厄介な存在。

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〇〇社長さん~ついていくのねん☆



ブログの頭からネガティブになっているので、だんだん嫌になってきましたが、
このウィンドウトリートメントの効果は、絶大です!!

・建物周辺に問題がある場合    
・建物古く窓まわりが汚い場合 

前者は全面が交通量の多い道路であるとか、隣家との距離1mとか、隣家がボロボロとか外部情報をシャットアウトという効果。物件自体はとてもいいのに隣家が今にも崩れそうだと、眺望劣悪ということでその物件自体に悪い印象を与えかねません。

一方、後者は部屋はリフォームしてとても綺麗なのに決まらないケース。
リノベーションレベルのリフォームしたのに窓回りが絶望的に弱く、決まらないという築古が通る宿命なやつですw
カバー工法はコスト高で窓はなかなか改善できないのですが、ここをホームステージングで補おうということです。

どちらにも言えることですが、、


汚いものには蓋をする。。。

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というやや詐欺のようなお話です(´゚д゚`)イインカナコンナコトイッテ

言い過ぎるとどっかから怒られそうなので、今回はそろそろ止めときますw
窓回りのリフォームってなんか上手いやり方あればこんなことを言う必要もないんだけどなぁ~


6665abc0

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