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最近、団地団地と書いていたので、ついでに旧耐震RCのリノベーションの話を書いてみたいと思います。
現在はしっかり稼いでくれている物件なのでありがたい限りなんですが、こいつもなかなかハードな物件だったので、思い入れがあります。
※物件はイメージです。
ワタクシが所有している物件の一つに築50年弱の旧耐震RCがあります。
この物件、家賃が安いこともあって満室稼働でずっと回っていたのですが、メンテナンスコストが段々と増えてきておりました。
RCの耐久性は50年たっても構造体はまだまだ大丈夫なのですが、築3,40年も経つと水道やガスなど、亜鉛めっき鋼管とかに穴が空いてきます。
ワタクシの所有するRCも例外では無く、水漏れガス漏れが頻発し、ついに応急処置では対処が難しくなってきておりました。
トドメの一撃はガス管をワンフロア丸々交換しないと駄目だと、ガス会社に宣告され、さてこれからどうしようかなと考えた訳です。
まず、頭に浮かんだのは売却と建替。
しかし調査をしてみるとこの物件、建築当時と現在の容積率、高度制限などがだいぶ変わっており、この土地に新築建てても今と売上がほとんど変わらないという残念な事実が発覚。
売却しようとしても既存不適合ですので、満室稼働している物件を安く売らなくてはならないのはどうも受け入れづらい。。
となれば、もっと延命した方が良いのではと考えました。
そこで、まずは耐震診断をしました。
年数経っている物件に延命処理を行う訳ですがら、せっかく直したのに本体が駄目になっては元も子もありません。
耐震診断は自治体の助成金を利用すると数万円で出来ます。
RCの耐震診断はコンクリート壁をドリルでくり抜いて、コンクリートコアの強度を検査するんですが、結果、この物件はまだまだ大丈夫のご様子。
安全性にも問題ないとの事で、満を持して、朽ち果てるまで延命しようという選択をしたんですが、ここからいくつも想像していなかった事に直面していくのでした。
つづく
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