どうもヤマちゃんです。

健美屋だと写真が上がんないから、ステージングの写真とか見れないことに今しがた気づきました( ;∀;)

今週はトコジラミネタばっかでしたので、本日はホームステージングネタです。

先日、読者の方からホームステージングのご依頼があったので、せっかくなんで今回はその話をさせていただきたいと思います。

懇親会などにご応募頂いた方には、今までどういう活動をされてきたのかヒヤリングをさせて頂いているんですが、ちょっと不動産投資の話が盛り上がり、流れからホームステージングのご依頼をいただきました。ざっくり話を聞いてみると私がサービス提供しているエリアからは離れていたので、予算的になんとなく厳しいかなぁとも思っていたんですが、せっかくのご縁ですので、まずは物件調査をさせて頂きました。

さて、物件調査です。


大事なことなので何度も言いますが、ホームステージングする前に物件の業者認知度や露出度などに問題ないかどうかを確認しましょう。


露出度に問題があり、内見見込みが無い物件にホームステージングをしても無意味です。

具体的な調査方法としては、

・nifty不動産で広告数と発信業者の確認

・レインズでAD相場やネット掲載の可否を確認

上記を競合物件も含め、ちゃんと客付業者さんに営業してもらえる状態になっているかをチェックします。ホームステージングや追加リフォームをする前にまずはここちゃんと調べましょうね。

で、今回の調査結果ですが、

① ADは100～200が正常値。現状AD100

② 業者が積極的にレインズを利用していないエリア、現状レインズ未掲載。

③ 広告出している業者は、顧客を囲い込みをする管理業者の1社。

④ 広告は自社HPのみ

管理委託している会社なんで、地方では③はしょうがないですね。もちろん一般の方が募集は広く出来ますが、専任だからNGだという話ではなく、サラリーマンの方に地方自主管理しろとか、私は言うつもりもないですw

やって、ネット掲載可にするぐらいでしょうか。

問題は④ですね。

SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトに掲載が無いのは正直厳しいです。

ただ、この業者さんの他物件はポータルサイトにも積極的に掲載されてますし、

物件の条件も良さそうでしたので、広告料をケチって、、という話でもどうやらなさそう。

ここから少し推測にもなってしまうのですが、おそらくこいつが問題。。

ちょっと脱線しますが、不動産の掲載データ入力ってどうやっているかご存知ですか？

昔ながらの管理業者さんだとポータルサイトの管理画面から入力しているかもしれませんが、社員を雇って客付けに力を入れている会社では、仲介管理ソフトなるものを使用しています。

物件のデータ入力を一回やるだけでデータをコンバージョンし、物件管理やポータルサイトへの掲載を一度にやっています。

イメージはこんな感じです。

で、駅名が未記載ですとどうなるのか？

自社HPでは駅名をデータベース上、必須項目としておらず、そのまま掲載されます。が、主要ポータルサイトでは最寄り駅名は必須項目になっているので、エラーとなり掲載できません。

要は管理ソフトからポータルサイトへのデータ引き渡しが上手くいっていないということです。あとは作為的に自社HPだけを、、、ってこっちはあまり考えたくないです(;´Д｀)


そして、「駅検索」では検索できないので、市区などの地域検索でしか出てきません。
正直お目にかかる方が難しいです( ;∀;)

管理会社の担当が「問い合わせがないです」って言っていたらしいですが、

ワタクシなら笑顔でキレてやります(੭ु´･ω･`)੭ु⁾⁾

こんな状態ではそもそも「物件に問題があったから空室だった」ということがわかりませんので、まずはここを改善して様子を見るようにお願いしました。

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あっ！

そういえば、今日はホームステージングの話をしようとしてましたねw

結論から言うと概算の見積もりは出させていただきましたが、今回はホームステージングをお勧めしませんでした。

そもそも論ですが、地方で行くと平米あたりの賃料単価が非常に安いですので、ホームステージングを業者などに依頼すると非常に高くつきます。ファミリータイプであれば、どんなに安くても10～15万はかかりますから、家賃5万円のエリアなどではADをあげたほうがよっぽど効率がいいと思います。

全空物件や複数戸が空いている物件、新築など、いくつか条件は限定されます。

前記の場合ならホームステージングを1部屋実施するだけで十分なお釣りが返ってきます。

例えば、部屋が決まらないといって、安易に家賃を3,000円下げたとします。

これを利回り10%で売却した場合、、

3,000円　×　12ヵ月　÷　10%　＝　36万円

これだけ売却価格が下がります。

不動産投資は出口が重要です。

満室の方が精神的には楽かもしれませんが、安易に満室にするために家賃を下げる場合、売却時にはそれだけ差が出てくることを認識しましょうね。





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