30代大家の不動産『経営』-ホームステージング-

都内で新築・築古・シェアハウスなどを運営中の33歳♂
2017年よりスタッフを雇い始め、投資家から経営者へ。
大家業のかたわらホームステージング業も起業。大家の会も不定期開催中。

みなさまはじめまして、山井ダイスケと申します。

簡単に自己紹介しますと、
2011年から一都三県にて、収益不動産を買ったり、売ったり、建てたり、壊したりして、早や7年。
現在スタッフ数名と共に大家業、ホームステージング業を営んでおります。

これまで先輩大家さんの懇親会やブログによって、
自分も運よく不動産を購入でき、また多くの仲間にも出会うことができました。

・これから不動産投資を始める方へ
・すでに不動産投資を始めている方へ

少しでも情報発信して、”気づき”があるのであれば、幸いです。

ども山井ダイスケです。
ブログ引越ししました。

http://30homestager.com/

今後こちらを更新しますので、よろしくお願いいたします。

30代大家の不動産『経営』@ホームステージング

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皆様、お久しぶりです。山井ダイスケです。
現在ブログのお引越し中です。
時間がかかっており申し訳ございませんが、しばしお待ち下さいませ。


先日の台風24号は非常に風が強かったですが、皆様保険の申請はされましたでしょうか?
私の所有物件でも瓦が吹き飛んだり、門扉が壊れたりと被害が出ております。兼業の方は保険申請は面倒かと思いますが、大方受理されますのですみやかに申請しましょうね(^^)/


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10月頭より新入社員が加わり、仕事もやや忙しくなってきておりますが、忙しい時は成長するチャンスですので、イコール楽しい時でもあります。社員が成長するのをみるのは個人的にとても楽しみなので、どんどん自発的成長してもらいたいものです。



さて、すっかりブログ更新が滞っておりました。。すごく中途半端にw


前回の続きです。
旧耐震のリノベに使用した床の特殊工法のご紹介。


図3


グランドインプルーブ



グランドインプルーブ工法とは既存床にパウダー状の塗料を振りかけるように塗装する工法で、型枠の形によってあらゆるデザインを製作することが出来ます。古いコンクリート床にも施工が容易にできます。


石材のように見えますがコレ塗装ですw


コレも、、

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コレも、コレも、、


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全部塗装ですw


写真ではどう見ても塗装には見えませんw
そして塗装なので、既存外構部の形などにも左右されません。
実物を見た感想としては目地がややウソっぽく見えるので、目地が多い細かいデザインは塗装感がややありますが、15cm角以上の大きさでのデザインだと素人には間違いなく石材に見えます。

リノベの手法としてはおススメですね。

一点、デメリットがあるとすれば、高度な塗装技術が必要なのでこの工法を修得している職人さんがかなりレアということぐらいでしょうかw


さて、本ブログも本格的にお引越しをしております。
今後ますます読者の皆さまに役立つ情報を発信できればと思いますので、もうしばらくお待ちくださいませ。


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どーも、ヤマちゃんです。
最近、忙しくなってきましたが、忙しいのって幸せなんだと思うようにしてます( ;∀;)


前回からの続きです。
融資も工務店さんも決定し、これから粛々と作業が進んできます。
旧耐震RCのリノベーション工事は通常のリフォームを何が違うのか?
特に変わっている部分をいくつかお話したいと思います。
イレギュラー対応が多く、毎週定例会をやらなければならないほどでした(;゚Д゚)


①配管ルート
スラブを貫通している箇所が多く、既存の配管ルートを利用しなければなりませんでした。
木造ならここら辺は自由なんですが、RCはそうはいきませんでした。
ルートをなるべく生かしつつ間取りを作成し、電気も単2相からなんとか単3相へ切り替え。
水回りを集約することでスラブ上配管に改修しました。



②下地がとにかくボロボロ
この物件、木と左官で下地を組んでいたので、解体すると下地がボロボロに。
床はレベラーという液体を流し込んで水平にし、壁を修理した後は継ぎ接ぎだらけ( ;∀;)

図1

図2


③天井高が無い
スラブ下配管になっているだけあって、各階のスラブ間の高さ、水回りなど箇所で最も低いところでは2200mm程度しかありませんでした。住居部もスラブ間で2350mm程度。床は直貼りフローリングを貼り、天井は50mmほどのシーリングダウンライトで天井高を約2300mmに仕上げました。

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④外構リフォーム
外構部床に特殊なリフォームを施しました。
これは既存のコンクリートをそのままに仕上げられる施工なので、とてもよかったです。
次回のブログで紹介したいと思います。

図3



と、上記が特に思い出深いお話なんですが、共通していることは、


既存の問題があり、そのままでは施工できないことがとにかく多いこと。


職人さんをきっちり抱えている業者さんでないとハードル高いというのもまさにこの部分で、新築みたいにあーしてこーしてと設計したものの、下地の状態や勾配、配管ルートなど制限が非常に多い為、想定ではできないことが多々ありました。


さらに金銭的にも追加の見積もりをもいくつか発生してしまいました。
この物件では予め融資は多めに出しておいたので何とかなりましたが、ここもリノベーション工事をする際は追加があるものだと想定しておいた方が良いでしょうね。


つづく



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